Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

El 5 de marzo se hacía público en el BOE el nuevo Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Su principal finalidad, en términos generales, es adoptar una serie de medidas urgentes que contribuyan a mejorar el marco normativo para aumentar la oferta de vivienda en alquiler, equilibrando la posición jurídica del propietario y el inquilino en la relación arrendaticia, estableciendo los necesarios estímulos económicos y fiscales, y teniendo la meta de garantizar el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda.

La vivienda es un derecho fundamental, no solamente recogido en el artículo 47 de la Constitución Española, sino también a escala internacional en la Declaración Universal de Derechos Humanos de Naciones Unidas.  Desde la actual Jefatura de Estado, se entiende que existen motivos bastantes sólidos para la publicación de este Real Decreto, pero, en cambio, para justificar su extraordinaria y urgente necesidad, se aportan datos estadísticos de Eurostat pertenecientes al año 2017, como ya lo hicieran anteriormente, también para justificar la publicación del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, actualmente derogado.

Medidas

Las medidas que adopta el Real Decreto suponen modificaciones en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, al régimen de propiedad horizontal, y al procedimiento de desahucio de vivienda. Al mismo tiempo, se adoptan medidas económicas y fiscales en materia de vivienda y alquiler.

En relación a las medidas de reforma de la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, se establecen modificaciones en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, que afectan a:

1. A la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y la tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda. El periodo de prórroga obligatoria será de cinco años, salvo para las personas jurídicas que será de siete. En cuanto a la prórroga tácita, se establece que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo realizada con cuatro meses de antelación a la finalización de los cinco o siete años en el caso del arrendador y con dos meses de antelación en el caso del inquilino, se prorrogará anualmente el contrato durante tres años más.

2. Momento de la suscripción de los contratos de arrendamiento. Por un lado, se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración. Y, por otro lado, se establece por Ley que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.

3. Exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de la cesión temporal del uso que comporta la actividad de las denominadas viviendas de uso turístico, suprimiendo la limitación de que éstas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.

En cuanto a las medidas de reforma del régimen de propiedad horizontal, se destaca:

En primer lugar, se incrementa hasta el 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad previstas en el artículo Diez.1.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

En segundo lugar, se extiende la obligación de realizar tales obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

Por último y, en materia de viviendas de uso turístico, también se establece la mayoría cualificada necesaria que será, el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial.

En referencia a las medidas de reforma de procedimiento de desahucio de vivienda, se modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

Con ello, el órgano judicial deberá fijar el día y la hora exactos de los lanzamientos. Y, además, se introduce el trámite de comunicación a los servicios sociales, de modo que cuando afecte a hogares vulnerables, la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de tres meses cuando el demandante sea persona jurídica.

Por último, se adoptan medidas económicas y fiscales en materia de vivienda y alquiler.

1.  Modificación del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, introduciendo tres medidas en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles: uno, se exceptúa de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica; dos, se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, mediante su remisión a la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, al objeto de que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobación de la correspondiente ordenanza fiscal; y, tres, se crea una bonificación potestativa de hasta el 95 por ciento para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica, a la que podrán acogerse las viviendas sujetas a regímenes de protección pública en alquiler o viviendas en alquiler social en las que la renta está limitada por un determinado marco normativo.

2. Para mejorar la fiscalidad del arrendamiento de viviendas, se modifica el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre a fin de facilitar a los ciudadanos las condiciones de acceso a las mismas, y se introduce una exención para los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

3. Se modifica el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo para la ampliación del ámbito de las inversiones financieramente sostenibles y acoger la posibilidad de realizar actuaciones en materia de vivienda por parte de las Entidades Locales.

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