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Deterioro del valor de inmuebles a efectos contables

CONSULTA

Sociedad la cual adquirió un edificio de pisos para vender de un valor inicial de compra (1.500.000,00 €) con hipoteca de 1.400.000,00 € a cabo de 5 años el banco decide hacer una quita de 600.000,00 €, al mismo tiempo que se realiza una tasación de los inmuebles para adaptar su valor al de mercado (900.000,00 €).

1) ¿Qué asientos contables se deben realizar?

2) ¿Como afecta a efectos fiscales la menor deuda en la hipoteca? Impuesto sobre sociedades….

RESPUESTA

1) Cuando una entidad se dedica a la compra venta de inmuebles, dicho activo adquiere la naturaleza de existencias, por lo que lo normal sería que el edificio de la consulta se encontrara clasificado en el activo de la sociedad bajo el epígrafe correspondiente a existencias.

En base a lo anterior, el Plan General de Contabilidad, aprobado mediante Real Decreto 1514/2007, prevé en el grupo (39X) el Deterioro de la existencias, por lo que si de la tasación realizada por una entidad acreditada resulta una depreciación del valor de adquisición de la construcción, podrá dotarse la correspondiente provisión, con cargo a la cuenta (693) Pérdidas por deterioro de existencias.

En este punto es interesante señalar que una incorrecta clasificación del edificio de pisos como inmovilizado material en vez de como existencias, activos no sería impedimento para la aplicación de la dotación por deterioro, ya que de acuerdo con lo recogido en la Sentencia del TS de 18-7-2014, “la contabilización inicial como inmovilizado de un terreno, solar o edificación no veda considerarlos existencias cuando se destinen a la venta; sólo lo impide que hayan sido objeto de explotación”.

Por otro lado, la quita que el banco ha aceptado sobre la hipoteca contratada, supondrá para la empresa un abono a la cuenta (778) Ingresos excepcionales, con cargo a la cuenta (170) Deudas a LP con entidades de crédito (y su desglose a corto plazo, si ha lugar).

Por tanto, los asientos serían los siguientes:

Finalmente, apuntar que muchas empresas inmobiliarias durante los últimos años, debido a la pérdida de valor de sus inmuebles, se veían abocadas a un desequilibrio patrimonial lo que provocaba que se vieran, de facto, incursas en causa de disolución. Por ello, mediante RDL 10/2008, de BOE 13-12-2008, se estableció un cómputo especial del Patrimonio Neto, a efectos de determinar mercantilmente la causa de disolución del artículo 363.1 del RDL 1/2010 Ley de Sociedades de Capital, y de la reducción obligatoria del capital para compensar pérdidas (art. 327 del RDL 1/2010). Pues bien, este régimen especial se ha venido prorrogando sucesivamente, y la última ocasión lo ha sido mediante el RDL 4/2014, en el que ya se especificaba que “únicamente será aplicable en los ejercicios sociales que se cierren en 2014″. En consecuencia, para las sociedades que cierran ejercicio a 31 de diciembre, este régimen ha dejado de tener efectos el 1 de enero de 2015, con lo cual será responsabilidad de los administradores sociales evaluar si los desequilibrios patrimoniales afectan a la viabilidad de la empresa, analizar si procedería aplicar ya la Resolución ICAC 18/10/2013 al cierre del ejercicio 2015, y convocar la Junta General de socios conforme al artículo 365 del RDL 1/2010.

2) Desde el punto de vista fiscal, normativa establece como punto de partida para la determinación de la base imponible del Impuesto sobre Sociedades el resultado contable, y en el ámbito de las existencias, el IS asume toda la normativa contable (art. 10.3 LIS), por lo que el deterioro sufrido por el será plenamente deducible.

En relación a la quita practicada por el banco, los 600.000 € suponen un ingreso extraordinario para la empresa, es decir, constituyen mayor renta del período impositivo en que tiene lugar, y dicho importe está sometido al tipo de gravamen al que tribute la empresa.

Es importante, a efectos prácticos, disponer de un certificado de la deuda bancaria que acredite la condonación del crédito hipotecario, o mejor aún, una escritura pública donde la entidad financiera reconozca la quita, pues no es infrecuente que los pactos verbales con los gestores bancarios no se materialicen inmediatamente en documentos que sirvan de base para la contabilización de dichas operaciones.

De igual modo, deberá valorarse la conveniencia de la coincidencia temporal de las dos operaciones, para evitar efectos financieros/fiscales contraproducentes, y reforzando de esta manera la depreciación puesta de manifiesto mediante la tasación del edificio con la quita obtenida de la entidad financiera.

Normativa aplicada

- Ley 27/2014.
- Real Decreto 1514/2007.

Facturas extranjero. Retenciones

CONSULTA

Estamos trabajando con Marruecos y cada vez que les facturamos nos retienen un 10%. Esta retención se aplica de acuerdo al convenio establecido entre España y Marruecos.

Esta retención no es recuperable para nosotros, luego nos gustaría saber en qué cuentas contables deberíamos recogerla. ¿Cuál sería el asiento contable?

RESPUESTA

Con referencia a la retención del 10% que les aplican desde Marruecos en el pago de sus facturas sobre el importe de las mismas y sin perjuicio de que, si procede en función de lo establecido en el convenio para evitar la doble imposición entre España y dicho país, se apliquen en el Impuesto sobre Sociedades la deducción por doble imposición internacional, el reflejo contable de tal retención que, según indican, no es recuperable deberá registrarse, en nuestra opinión, como un gasto corriente del ejercicio y, concretamente, en la cuenta 635 “Impuesto sobre beneficios extranjero”.

En este sentido se pronuncian tanto la Norma séptima de la Resolución de 9 de octubre de 1997 del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas sobre algunos aspectos de la norma de valoración decimosexta del Plan General de Contabilidad, como la Norma sexta del Proyecto de Resolución del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas por la que se dictan normas de registro, valoración y elaboración de las cuentas anuales para la contabilización del Impuesto sobre beneficios. No obstante, como el cuadro de cuentas y las definiciones y relaciones contables no son de estricto obligado cumplimiento excepto en aquellos aspectos que contengan criterios de registro o valoración, entendemos que también pueden utilizar perfectamente la cuenta 631 “Otros tributos”, también en función del carácter tributario que tenga la retención en el marco impositivo marroquí.

CONCLUSIÓN

Pueden utilizar la cuenta 631 “Otros tributos” o bien la cuenta 635 “Impuesto sobre beneficios extranjero”.

Normativa aplicada

- Res. del ICAC, de 9/10/ 1997, sobre algunos aspectos de la norma de valoración decimosexta del PGC, Norma 7ª.

- Proyecto de Res. del ICAC, por la que se dictan normas de registro, valoración y elaboración de las cuentas anuales para la contabilización del Impuesto sobre beneficios, Norma 6ª.

Regularización de saldo. Partidas pendientes de aplicación

CONSULTA

Me gustaría conocer cuál puede ser la incidencia fiscal que tendría en el Impuesto sobre Sociedades un ajuste por el que se cancele el saldo deudor de la cuenta de Partidas Pendientes de Aplicación (555).

El origen de este saldo deudor de la cuenta (555) se encuentra en que la misma fue utilizada años atrás para regularizar o ajustar el saldo de distintas cuentas. 

Unión temporal de empresas. Partícipes

CONSULTA

Tenemos una empresa que participa al 50% en una UTE.

¿Se debe hacer alguna referencia en la memoria de  las ctas. anuales o bien al haber pasado los balances de la UTE en la contabilidad ya está aplicado en los totales de las cuentas?

Si hay que hacer referencia, ¿en qué apartado de la memoria se debería poner?

Teniendo en cuenta que además esta empresa ha realizado trabajos para la UTE (2 Fras. por un importe de 22.845 €) ¿Se debería considerar parte vinculada?

RESPUESTA

Evidentemente, la memoria constituye una parte muy importante de la información contenida en las cuentas anuales y, por dicho motivo, no es suficiente el traspaso de los datos contables de las cuentas anuales de la UTE a la contabilidad de los partícipes sino que, además, debe facilitarse puntual información en la memoria.

Así, tanto el PGC como el de PYMES, tratan el tema de las UTE en los apartados destinados a los negocios conjuntos que, en definitiva es el que son las UTE. Al respecto, las NRV de la segunda parte del PGC establecen que los negocios conjuntos pueden ser:

“a) Negocios conjuntos que no se manifiestan a través de la constitución de una empresa ni el establecimiento de una estructura financiera independiente de los partícipes, como son las uniones temporales de empresas y las comunidades de bienes…”

Pasando ya a las cuentas anuales, las NECA indican que las empresas que participen en uno o varios negocios conjuntos que no tengan personalidad jurídica (uniones temporales de empresas, comunidades de bienes, etc.) deberán presentar esta información, atendiendo a lo dispuesto (como hemos indicado) en la norma de registro y valoración relativa a negocios conjuntos, integrando en cada partida de los modelos de los distintos estados financieros las cantidades correspondientes a los negocios conjuntos en los que participen, e informando sobre su desglose en la memoria.

Y, finalmente ya con referencia concreta a la memoria tenemos, por una parte, el apartado referente a las normas de valoración aplicadas en las CCAA en el que se indica que se informará sobre los negocios conjuntos, indicando los criterios seguidos por la empresa para integrar en sus cuentas anuales los saldos correspondientes al negocio conjunto en que participe.

Siguiendo con la memoria, en el apartado correspondiente, precisamente, a partes vinculadas, se establece que se incluirá información referente a las transacciones con partes vinculadas que sean negocios conjuntos en los que la empresa sea uno de los partícipes.

CONCLUSIÓN

Sí debe incluirse información en la memoria por parte de las empresas partícipes correspondiente a los negocios conjuntos (UTE en este caso) de los que sean partícipes.

Normativa aplicada

- RD 1514/2007, de 16/11, PGC, NRV 20ª, NECA 5 y punto 15 memoria.

- RD 1515/2007, de 16/11, PGC de PYMES, NRV 19ª, NECA 4 y punto 12 memoria.

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