Arrendamientos urbanos. Extinción de contrato

ANTECEDENTES

Local alquilado en contrato de fecha 20 enero de 1971. En 1974 se empezaron a hacer los recibos de alquiler a nombre del yerno del inquilino que consta en el contrato. Y es el que actualmente sigue explotando el local. Hace 10 años el que actualmente ocupa el local se divorció (no se si este dato es relevante o no) y este año 2014 ha solicitado la jubilación parcial.

CONSULTA

¿Cuál es la vigencia de este contrato? ¿Afecta de alguna forma el hecho de estar jubilado parcialmente?

RESPUESTA

Al tratarse de un contrato de arrendamiento de local de negocios anterior al día 9 de mayo de 1985, se regirá por la Disposición Transitoria Tercera de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.

En cuanto a la extinción de estos contratos, cuando el titular sea una persona física, el número 3 de la Letra B) de dicha norma dice lo siguiente:

Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.

La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.

El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.

Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años.

Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964”.

Por lo tanto, el contrato al que se refiere su consulta, se extinguirá por la muerte o jubilación del arrendatario, salvo que se subrogue en el contrato y en la misma actividad, el cónyuge del arrendatario, en cuyo caso el contrato podría durar hasta la muerte o jubilación del mismo; en defecto de cónyuge, podrían subrogarse los hijos, en cuyo caso el contrato solo duraría hasta el día 1 de enero de 2015, fecha en la que se cumplirán los 20 años de aprobación de la LAU.

Así pues, la jubilación del arrendatario es causa de extinción de este tipo de contratos de arrendamiento. En cuanto a la cuestión de si una jubilación parcial produciría el mismo efecto, es difícil de responder puesto que, normalmente, el arrendatario de local de negocios suele cotizar en el régimen de autónomos y este régimen no admitía, hasta hace muy poco, la posibilidad de jubilación parcial.

Al hablar de jubilación parcial suponemos que se refiere a la nueva figura del pensionista activo, introducida por el Real Decreto Ley 5/2013, de 15 de marzo, de medidas para favorecer la continuidad de la vida laboral de los trabajadores de mayor edad y promover el envejecimiento activo, que prevé la posibilidad de compatibilizar el desarrollo de una actividad por cuenta propia con el cobro del 50% de la jubilación. Sin embargo, dada la novedad de la figura, carecemos de la suficiente perspectiva para poder responder, con apoyo en la jurisprudencia, si esta jubilación activa (o parcial según se la llama en su consulta) es equivalente a la jubilación total a efectos de extinguir el contrato de arrendamiento.

CONCLUSIÓN

La regla general es que el disfrute de la pensión por jubilación es incompatible con la realización de trabajos por cuenta ajena/propia o con la realización de actividades para las Administraciones Públicas a excepción de la denominada jubilación flexible que permite compatibilizar ambos conceptos bajo circunstancias muy concretas. Por lo tanto, en aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, la jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato de arrendamiento, independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial realizada en el local comercial.

 

Normativa aplicada

- Disposición Transitoria Tercera de la ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

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